降低房贷利率，对购房人有什么影响？ 楼市呈现出怎样的新方向？

今年以来，全国不少城市调整楼市调控政策，通过降低首付、降税、调整限购范围、提高公积金贷款额度等，促进房地产市场平稳健康发展。 对于已购房的购房者来说，房贷利率是购房决策中的重要考虑因素。 还款年限长、房贷利率高在一定程度上影响了购房者的购房意愿。

今年以来，不少购房人发现自己所在城市房贷利率下降，北京等城市首套房贷利率回归“4时代”，山东济宁、广东清远等地房贷利率回归“3时代”也引起社会关注。

　房贷利率下降，对购房者有什么影响？ 随着房贷利率的变动，楼市呈现出什么新方向？ 

　　降低LPR降低房贷利率

　　凑齐首付、贷款买房，是很多购房者关心的话题。

　　30岁的罗先生两年前在深圳购买了一套长期住房，但房子还没有交货。 她已经还了两年房贷了。 “我贷款时房贷利率为4.95%。 最近，银行发来一封邮件，提醒我房贷的年利率下降到了4.6%。 这意味着月供应压力略有下降。 ”小罗说。

　　今年以来，许多城市的房贷利率都在下调。 据贝壳研究院统计数据显示，今年9月，监测的103个重点城市主流房贷利率为4.15%，两项房贷利率为4.91%，比上个月分别下跌17BP (基点)、15BP，比去年最高点分别下跌159BP、159BP

　　“房贷利率变动与宏观经济走向有关。 ”中国人民大学中国资本市场研究院联合院长赵锡军告诉本报记者，立足稳增长，今年以来，国家在财政政策、货币政策等方面采取了许多措施。 在房地产领域，降低LPR是稳定楼市的重要因素，近期不少城市房贷利率下行，与LPR波动直接相关。

　　据了解，包括大中小银行在内的18家银行按照最优客户贷款利率，按公开市场操作利率报价，由全国银行同业拆借中心计算得出“LPR”或最优贷款利率( LPR )。 LPR包括1年期和5年期以上两个品种，全国银行间同业拆借中心每月发布最新数据。 与相对固定的贷款基准利率相比，LPR往往随市场而波动，其上浮或下调通常会对房贷利率产生一定的影响。

　　记者梳理发现，今年以来，LPR共经历了3次下调。 1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，分别下调10个基点、5个基点。 5月20日，1年期LPR与此前预估持平，为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，下调了15个基点。 8月22日，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，分别较上期下调5个基点、15个基点。 目前，最新的LPR报价于9月20日公布，与8月22日持平。“受8月5年期及以上LPR降准影响，9月房贷环境进一步宽松，房贷利率整体进一步下行。 ”贝壳研究院市场分析师刘丽杰介绍。 据贝壳研究院统计，截至9月19日，86套城镇住房贷款主流利率已降至第一套4.1%、第二套4.9%的水平。 城市线下显示，一线城市房贷利率偏高，首套平均4.6%，二套平均5.13%； 二三线城市平均利率水平相对较低。

　　部积分购房者考虑提前还款

　　房贷利率下降意味着购房者每月的供应额将减少。 据测算，9月份部分城市首套房贷利率同比降幅达166BP，按首套房100万元商业贷款本金、30年等额本息还款计算，月均可减少月供约1013元，应还利息总额约36万元

　　利率下降，月供减少，在部点，购房者开始考虑提前还款。 北京白领李琪于2020年底在朝阳区购买了一套两居室。 他对记者说：“我的住房贷款是去年1月批准的。 根据当时4.65%的LPR报价和北京地区55BP的加分幅度，我现在的房贷利率是5.2%。 现在，5年期以上的LPR降低到4.3%，加上了55BP。 也就是说，北京新发行的二套房房贷利率为4.85%。 我身边符合条件的朋友们已经商量提前还贷，我的房贷利率要到明年1月才能调整。 届时，如果计算房贷利率低于5.2%，将申请提前还款。 ”

　　上海市某国有大行信贷经理也向记者证实，受LPR下调影响，房贷利率下降，确实有不少购房者希望提前还贷。 “申请提前还款的多是购买没几年的年轻人，他们大多经营商业贷款和混合贷款，还款压力很大。 ”

　　从贷款模式来看，购房者在申请房贷时可以选择固定利率或浮动利率。 但无论用什么方法计算，房贷利率的下调都可能刺激购房者提前还款。 赵锡军分析，对于存量房贷部积分，如果购房者选择以固定利率贷款，在市场利率下行的情况下，借款人的还款成本相对较高，可能存在提前还款的压力。 对于选择浮动利率贷款的购房人来说，房贷利率下降减轻了目前月供的压力，因此这些购房人也可能考虑提前还贷，降低整体购房成本。 “如果购房者选择提前还款，他们省下的这部分资金可以用于其他消费，对经济发展也有一定的促进作用。 ”赵锡军说。房贷利率的下调对刚买了房的人来说也是一大利好。 业内人士分析，对于有购房意愿的消费人来说，房贷利率处于低位是购房的好时机，也将对楼市回暖起到积极作用。 “利率低、贷款快，有利于降低购房成本，加快购房进程，在一定程度上促进了前期市场的逐步修复。 ”刘丽杰认为，目前部点1、2线重点城市房贷利率水平仍处于较高水平，未来还有下调空间。

　　一揽子政策满足住房刚需

　　拉长时间轴来看，今年以来，国内不仅降低了LPR释放政策红利，还推出了一系列利好楼市“组合拳”，降低购房首付比例、提高住房公积金贷款上限、提高公积金提取额度等政策

　　9月29日，中国人民银行、银保监会再次发出通知，决定逐步调整差别化住房贷款政策，建议对2022年6-8月新建商品住房销售价格同比连续回落的城市，到2022年底逐步放宽住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　“这一政策措施的出台，有利于支持城市政府‘因城施策’充分利用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。 在当地政策范围内，银行和客户可以协商确定具体的新房贷利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。 ”中国人民银行有关负责人说。

　　根据易居研究院智库中心提供的数据，在国家统计局70个大中城市的房价指数中，至少有23个城市符合央行发布的上述新政要求，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、泉州等。 “新政出台，体现了国家运用好住房信贷政策工具，引导楼市健康发展的导向。 ”易居研究院智库中心的研究负责人厉跃进说。

　　随着各种利好措施落地，楼市也呈现出一定的回暖趋势。 据国家统计局统计，1-8月份，全国商品房销售面积同比下降23%，降幅比去年7月份收窄0.1个百分点。 商品房销售额下降27.9%，降幅收窄0.9个百分点。 值得注意的是，其中中小户型住宅销售减幅较大。

　　“对很多住户来说，大量的刚需和改善性住房需求主要集中在中小户型。 ”首都经济贸易大学特大城市经济社会研究院研究员赵秀池表示，随着房贷利率下行和一系列宽松的房地产金融政策出台，有效需求得到释放，中小住房需求回升，“当前，我国城镇化进程仍在加快，每年有超过千万人口进入城市，大量刚需和改善性因此，有必要通过调节房贷利率与首付比例等措施稳定楼市，在此过程中要重视分类政策、城市政策，加大对中小户型的支持力度。 另外，在人口老龄化背景下，部分三四线城市要考虑大城市溢出的养老住房需求。 ”。9月30日，为支持居民住房条件改善，财政部、国家税务总局印发公告，对截至2023年底，已出售自有住房并在现房一年内在市场上重新购房的纳税人，对出售现房缴纳的个人所得税给予退税优惠

　　赵锡军表示，实施以房换新的税费减免优惠、降低房贷利率等措施，表明中国坚持“房不炒”的总体定位。 “从长远看，还是要从满足刚需出发，继续推进住房交易成本降低，坚持更好更大范围满足人民居住需求。 ”他说。