多个城市推行商业贷款转公积金贷款，贷款买房能省多少钱？

　　首套房公积金5年以上利率3.1%，商业贷款利率4.1%，30年贷款60万，按等额计算，总利息约可节约12万元。

　　房贷利率全面降准的背景下，商业贷款和公积金贷款存在较大差距，对于还贷款的家庭来说，商业贷款转为公积金贷款，也就是“转贷”，确实可以省下一笔不小的开支。

　　新京报记者梳理发现，9月以来，福州、常州、汉中、洛阳等城市相继出台“商转公”政策。 另据中指研究院不完全统计，2022年以来，已有近20个城市推行“商转公”政策。

　　中指研究院指数业务部市场研究总监陈文静认为，“‘商转公’业务有助于降低购房者的还款负担，有助于短期或更长时间的城市跟进”。

　　9月以来，福州、常州、汉中、洛阳等城市相继出台“商转公”政策。 图/IC photo

　　“商转公”能省多少钱？ 有什么限制？

　　也就是所谓的“商转公”，由商业性个人住房贷款向公积金贷款转变。 由于商品房按揭贷款和公积金贷款利差较大，两者的转变无疑可以降低购房人的还款压力。

　　新京报记者梳理发现，9月份以来，福州、常州、汉中、普洱、洛阳、吉林、巴中、防城港、临沂等城市相继出台“商转公”政策。

　　陈文静表示，这一政策主要针对购房者，尤其是这几年购房贷款利率相对较高，部分钟城镇住房贷款利率高于5%，“商转公”后，房贷利率明显下降，购房者的还款负担

　　那么，“商转公”能为还款家庭节省多少费用呢？ 从10月1日起，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，五年以上利率调整为3.1%。 同时参照目前首套住房商业贷款利率4.1%，30年贷款额为60万，按等额计算，总利息约可节约12万元。

　　值得注意的是，陈文静指出，“商转公”虽然能省不少钱，但同时也受到不少限制。 首先，必须拿到房地产证书才能处理。 对近两年房贷利率较高时购房的居民或不符合办理条件。 其次，受当地公积金运行情况限制，部分城市必须提前偿还商业贷款，对还贷者短期资金造成一定压力。

　　对于“商转公”的申请条件，各地政策都有明确规定，对“首次使用公积金”和“缴存时间”要求较多。 例如，福州申请“商转公”的条件必须符合福州市中心缴存公积金、家庭首次缴存公积金、原个人住房商业性贷款已偿还一年以上、信用记录良好且无逾期贷款余额等7个条件。 事实上，目前重启多项“商转公”业务与公积金贷款的“贷款率”密切相关。 例如，福州时隔6年重启“商转公”业务，就是因为2022年7月福州住房公积金个人住房贷款使用率降至89.2%，时隔6年降至90%以下。不少城市表示，“商转公”业务能否持续，取决于贷款率的变化。 例如，洛阳指出，公积金贷款率连续三个月低于85% (含)时，将开展“商转公”贷款业务。 贷款率连续3个月超过95%的，暂停“商转公”贷款业务。

　　“顺位抵押”方式更受欢迎

　　在“商转公”方式上，洛阳、常州等地采取“先还后贷”的方式。 也就是说，返还的贷方必须先用自有资金偿还商业贷款才能申请公积金贷款。

　　但有还款者表示，这种自筹资金方式加大了贷款还款的资金压力，面临公积金贷款和商业贷款不能按时继续的风险。

　　福州、汉中、普洱、长春等城市推出“先还后借”和“序批抵”两种方式。 例如，陕西汉中市住房公积金管理中心创新采用了“序贯抵押”模式。 也就是说，在保持原商业个人住房贷款抵押登记的情况下，公积金贷款第二顺序抵押权的方式，借款人无需筹资结算原商业个人住房贷款，直接向原商业银行账户发放公积金贷款即可冲抵原贷款余额，“商转公”

　　广西壮族自治区防城港市相关征求意见稿的核心内容与汉中市的做法相似。 也就是说，通过免除自筹实现“商转公”，但申请主体需要在当地缴存公积金2年以上。 “商转公”限额不得超过原商贷余额。 规定的“商转公”贷款限额不得超过40万元。 贷款差额部分仍然需要个人自行结算。

　　9月以来，提出“商转公”政策的城市

　根据中指研究院的统计数据和公开资料进行了整理。

　　据悉，部分城市暂时不具备“商转公”条件

　　虽然不少城市恢复“商转公”业务，但部分城市表示，受制于贷款率高的原因，暂时无法开展“商转公”业务。

　　例如，10月9日，北京住房公积金管理中心官网发布收到网友《关于北京公积金远程购买商的公共转移政策》的回复。 其中可以明显看出，“省市住房公积金管理中心推出商业贷款转为公积金业务，主要是因为住房公积金个人贷款率、资金运用率相对较低。 但北京住房公积金管理中心住房公积金个人贷款率、资金运用率一直处于高位武汉住房公积金管理中心表示，住房公积金流动性不足风险依然存在，住房贷款率仍在高位运行( p

　　此外，部分城市未来也将根据个贷率情况动态调整“商转公”政策。 例如，青岛市住房公积金管理中心相关负责人介绍，房贷“商转公”业务将于年底正式启动。 不过，由于青岛住房公积金资金状况暂时不足以全面放开“商转公”业务，青岛“商转公”计划分批次展开，从受益对象看，首批“商转公”因开发商拒绝贷款而无法使用公积金贷款陈文静指出，在执行上，“商转公”业务开展必须依靠地方住房公积金，地方住房公积金充裕是开展此项业务的基础。 同时，需要银行、公积金中心、不动产登记中心等多方部的协调，其中需要用公积金贷款代替商业贷款，因此提前还款减少了银行的利息收入，短期内银行方面的合作意愿相对较弱。