多城二手挂牌突破10万套，延长交易周期，是什么信号？

　　在北京房地产管理公司总经理部工作的李琳(化名)发现，最近给她卖房的人变多了。 李琳的微观感受在一定程度上反映了市场的变化。 多家房地产经纪平台在线展示的数据显示，多个城市二手房挂牌数量增加，北京二手房挂牌数量突破10万家关口，成都、南京、苏州等地更是达到十几万家。

　　挂牌数量增加，城市超过10万套

　　二手房挂牌量是市场关注的数据，其增中有降被视为“有房一族”对楼市未来的态度。 多家房地产商在线展示的数据显示，北京二手房挂牌已突破10万套。

　　根据我家的数据，该平台北京二手房挂牌8.81万套。 据连锁网络在线数据显示，北京二手房挂牌10.13万套。 由于链家在北京的市场占有率较高，外界普遍认为链家数据更能代表该市二手房挂牌情况。

　　不过，不少分析人士认为，由于政策限制、房屋所有权等原因，物业管理公司隐瞒了部商品房，只通过公司内部网络提供给经纪人浏览。 因此，10万套房的来源可能还不是北京真正的卡片数据。

　　据安居客近期发布数据显示，10月份，北京市二手房房源量环比增长0.2%，挂牌量连续6个月保持在15万套前半的水平。

　　受国庆假期影响，10月份北京二手房网签量环比下降21.8%，为11209套。 分别按10万套、15万套库存量计算，北京二手房除杂周期分别为8.9个月、13.4个月。 这个去化周期，在一二线城市还不高。

　　杭州市二手房去化周期长的城市之一。 据连锁网统计，杭州现有二手房挂牌10.67万套。 中指研究院相关负责人介绍，杭州二手房挂牌量已突破20万套，二手房挂牌量达到10万-12万套。 杭州二手房交易量明显低于北京，目前二手房净使用量连续4个月下降，10月份净使用量降至4300多套。 粗略计算，杭州二手房去化周期远远超过北京。

　　杭州贝壳研究院院长上官剑就中新经过表示：“据透明销售网数据显示，截至11月初，杭州二手房挂牌量已超过19.2万套。 2021年下半年以来，杭州楼市处于低温运行状态，库存也在不断上升，可以说是阶段性高位。 从去化周期来说，挂牌量不少，存在一定压力。 但从杭州有产权证的住宅资源量总数来说，属于正常范围。 ”此外，链家网显示，成都、南京、苏州、广州、西安、合肥二手房挂牌量为18.19万套、14.94万套、14.40万套、12.64万套、11.23万套、10.45万套。

　　政策推广牌量上升业主信心减弱

　　针对不少城市二手房挂牌量增加，中指研究院指数业务部研究副总监督徐跃进对中新经过分析，近期二手房挂牌量增加的主要原因有两个。 一是“推户”和退税等支持政策提升市场活跃度，部点改善型用户积极入市，挂牌量增加。 二是随着房价持续下跌，部点业主预期下行，挂牌量也有所增加。

　　“按揭”是指卖方在不需要清偿二手房原有贷款(抵押)贷款的情况下进行房地产按揭登记，同时完成买方贷款的抵押登记。 目前，许多城市正在推行这项政策。 税收抵免是指中国财政部、税务总局此前的发布政策。 2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有住房并在现房出售后一年内在市场上重新购房的纳税人，享受出售现房缴纳的个人所得税优惠。

　　易居研究院智库中心提供的数据显示，作为其监测重点的18城前三季度成交均价为24160元/平方米，环比下降2%。 成交金额7204亿元，同比减少6%。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，客观上，部的城镇二手房交易尚可，前三季度同比增速开始有所回落。 但是，类似城市还是数量很少。 总体而言，在二手房市场不好的情况下，二手房也很难显示出真正的强大。 ”。

　　不过，中原地产首席分析师张大伟认为，退税政策的影响力不是很大。 “比如，在北京市场上，很多房源可以通过几种方式避税，真正需要交税的房源数量并不多。 ”他对中新经过表示，随着房地产市场限制的放宽，此前无法展示的高价房源可以公开发布也是房源增加的原因之一。

　　张大伟还表示，“全国楼市遇冷，‘有房一族’对未来房价信心减弱，这也与他们急于出售房源有关。 一些投资者已经获利，选择此时抛售。 ”

　　二手房交易周期延长推动价格交换量

　　往往十万套二手房的挂牌，库存不可谓不多。 房东争先恐后地卖房子，会对市场施加压力吗？张大伟认为，从房地产管理公司线上平台展示的挂牌量来看，规模确实不小，去化周期长，一定程度上可以说明这些城市存在楼市泡沫。 徐跃进表示，中指监测数据显示，10月份15个重点城市二手房成交量环比基本持平，受低基数影响，同比大幅增加。 在成交规模相对持平的情况下，挂牌量的增加可能会引起市场库存的增加、交易周期的延长等。

　　杭州目前二手房去化周期大幅提升，但据上官剑分析，近几年杭州新房供应量充足，新房转为新房，二手房挂牌量持续增加。 一般来说，去化周期的高低以需求为导向，目前购房者谨慎，需求依然疲弱。 杭州去化周期进一步延长，商品房难度进一步加大，可能出现以价换量常态。

　　不过，张大伟表示，购房人不能过度“迷信”挂牌数据，还存在一定的水分。 “很多住宅看起来都是挂牌出售的，业主可能只是在试水。 如果达不到心理价格就不交易。 例如，有些住房已经挂牌一年，但这样的房子很可能真的不想卖。 一个城市往往有10万套二手房房源，这会降低价格。 但是，总体而言，即使削减水分，真实且有意出售的房源数量已经很多。 ”。

　　徐跃进表示，二手房挂牌量的增加，从积极的方面看，有利于提振市场活跃度，促进二手房市场成交，进一步促进通过链条倒换实现新房市场成交。 但另一方面，在市场需求支撑不充分、明显供大于求的情况下，可能会引起二手房价格下跌，对市场预期产生负面影响。 预计未来各地方政府将进一步出台和落实相关楼市支持政策，逐步改善市场预期，二手房市场成交也将逐步恢复，支撑市场运行，但这个过程可能会比较漫长。